전세 계약 특약 쓰는 법 원상복구 수리비 부분은 '통상 손모는 제외, 수리 범위는 구체적으로' 두 가지가 핵심입니다. 서울중앙지법 2007년 5월 31일 선고 판결은 '도면상태로 원상회복'이라는 한 줄로는 통상 손모 비용을 세입자에게 지울 수 없다고 봤습니다.
⏱ 10초 요약
- 정상적으로 살며 생긴 낡음(통상 손모) 복구비는 특약이 없으면 임대인 부담입니다.
- 특약 3줄: 통상 손모 제외, 입주일 사진 기준, 소모품 교체는 임차인 부담.
- 벽 갈라짐·누수·보일러 같은 큰 수리는 특약으로도 임대인 몫입니다.
이사를 앞둔 세입자와 계약서를 쓰는 집주인이 대상입니다. 문구 쓰기, 통상 손모, 수리비 나누기, 입주 사진, 특약이 안 통하는 경우 순서로 나눴습니다.
전세 계약 특약 쓰는 법
계약서 맨 아래 특약사항 칸에 세 문장을 적으면 됩니다. 아래는 생활법령정보와 판결의 원칙을 바탕으로 쓴 예시 초안이며, 실제 문안은 두 사람이 합의해야 효력이 생깁니다.
- 임차인은 계약 종료 시 통상적 사용에 따른 낡음·변색·마모를 제외하고, 임차인의 고의 또는 과실로 생긴 파손만 원상복구한다.
- 도배·장판·싱크대·욕실의 상태는 입주일에 찍은 사진(별첨)을 기준으로 하며, 사진에 있는 손상은 임차인 책임이 아니다.
- 보일러·배관·누수 등 주요 설비의 노후와 고장은 임대인이, 전구 같은 소모품 교체는 임차인이 부담한다.
전세 계약 특약 문구는 길 필요가 없습니다. 어디까지가 복구 대상인지 읽는 사람이 같은 뜻으로 이해하면 충분합니다. 전세계약 특약 임차인 입장에서는 첫 줄이 가장 중요합니다.
통상 손모 제외 문구
통상 손모는 특약이 없으면 임대인이 치르는 비용입니다. 판결은 임차인에게 이 비용을 지우려면 계약서 조항 자체에 보수 대상 손모의 범위가 구체적으로 적혀 있거나, 임대인이 설명해 임차인이 그 뜻을 분명히 알고 합의했다고 인정돼야 한다고 밝혔습니다.
'원래 상태로 원상회복' 같은 포괄 문구는 이 요건을 채우지 못했습니다. 전세계약 특약사항 임대인 쪽에서 통상 손모까지 세입자에게 맡기고 싶다면 대상 항목(예: 도배 전체)과 한도(예: ○○만 원)를 문장에 적고, 계약 자리에서 설명하는 방법이 있습니다.
세입자가 읽을 때
'원상복구 일체', '퇴거 시 전체 도배·장판 교체' 같은 문장이 있으면 통상 손모까지 넘기는 합의로 읽힐 수 있습니다. 서명 전에 범위를 줄이거나 삭제해 달라고 요청하는 방법이 있습니다.
👉 다음 글: 전세 임대인 변경 시 보증금 승계 방법 HUG 통보 서류
수리비 부담 정하기
수리비는 원인이 낡음인지 사용자의 잘못인지로 갈립니다. 생활법령정보는 벽 갈라짐·누수 같은 사용을 방해하는 손상은 임대인이, 적은 비용으로 쉽게 고치는 사소한 손상은 임차인이 맡는 것으로 안내합니다.
| 상황 | 특약이 없을 때 부담 | 특약에 적을 말 |
|---|---|---|
| 햇빛에 바랜 벽지, 가구 눌린 자국 | 임대인(통상 손모) | 통상 손모 제외 |
| 담뱃불·물건 파손 등 사용자 잘못 | 임차인 | 고의·과실 파손만 복구 |
| 전구 교체 같은 간단한 수선 | 임차인 | 소모품 목록 |
| 벽 갈라짐, 누수, 보일러·배관 노후 | 임대인 | 주요 설비 수리는 임대인 |
※ 2026년 10월 28일 확인, 법제처 생활법령정보 주택임대차 안내와 주택임대차표준계약서 해설 기준. 구체 사안은 기관 확인.
계약 당일에는 특약 말고도 등기부의 근저당, 전입신고, 확정일자, 대항력, 보증금 반환 시기를 함께 점검합니다. 보증금 반환은 주택을 돌려주는 일과 동시에 이행하는 관계라서, 수리비를 보증금에서 뺄지 여부도 특약에 적어 두면 퇴거일 다툼이 줄어듭니다.
입주 전 사진과 확인표
입주일 사진은 원상복구 범위를 가르는 첫 자료입니다. 판결도 복구 범위를 임대 당시 목적물의 상태 같은 사정으로 개별 판단한다고 봅니다. 아래를 입주 당일 끝내 두면 됩니다.
- 벽·천장·바닥·창틀·욕실·싱크대를 날짜가 남는 사진이나 영상으로 촬영
- 기존 흠집은 가까이에서 한 장 더 찍고 위치를 메모
- 사진 파일을 문자나 메일로 상대방에게 보내 시점 남기기
- 보일러·수도·전등 작동 여부 확인 후 이상은 즉시 임대인에게 알리기
- 수리를 임차인이 한 경우 영수증 보관
수선이 필요한 일을 임대인에게 알리는 것은 임차인의 통지 의무입니다. 문자로 남기면 날짜가 증거가 됩니다.
특약이 안 통하는 경우
첫째, 특약을 달아도 대규모 수선은 임대인 몫으로 남습니다. 생활법령정보에 따르면 건물 주요 구성 부분의 대수선이나 난방 같은 기본 설비 교체는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 맡습니다.
둘째, 위 판결은 건물 임대차 사건입니다. 주택 전세에 그대로 적용되는지, 금액이 얼마가 적정한지는 사안마다 달라 대한법률구조공단이나 법원 등 담당 기관의 확인이 필요합니다. 법적 효력이 있는 해석은 아닙니다.
출처: 국가법령정보센터 서울중앙지법 2007.5.31. 선고 판결, 법제처 생활법령정보 임대인의 권리·의무, 2026년 10월 28일 확인
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