임대차 계약 중도 해지 위약금 계산 방법은 법에 정해진 금액이 없어 계약서 특약이 기준입니다. 월세 50만 원, 관리비 18만 원에 '3개월치' 특약이라면 (50+18)×3=204만 원이 임대인 요구액의 출발점입니다.
계약 기간이 남았는데 이사를 가야 하는 월세·전세 세입자를 위한 글입니다. 계산식, 3개월 통지가 통하는 경우, 합의서 순서 순으로 풀었습니다.
⏱ 10초 요약
- 특약 "퇴실 희망일부터 3개월치"는 월세 50만 원 기준 150만 원, 관리비를 넣으면 204만 원
- 묵시적 갱신 뒤에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 해지 효력 (주택임대차보호법 제6조의2)
- 과도한 위약금은 민법 제398조 제2항으로 법원이 감액할 수 있음
중도 해지 위약금 계산
위약금은 계약서 특약 문구를 그대로 숫자로 바꾸면 됩니다. 2026년 10월 기준으로 법이 정한 고정 위약금은 확인되지 않았고, 문구가 곧 금액입니다.
- 월세 N개월치형: (월세+관리비 포함 여부 확인)×N. 월세 50만 원, 관리비 18만 원, 3개월이면 150만 원 또는 204만 원입니다.
- 보증금 비율형: 보증금×비율. 판례를 소개한 사례에 보증금 총액의 10%를 위약금으로 갖는다는 특약이 있었습니다. 보증금 5,000만 원이면 500만 원이라는 계산입니다(가정).
- 특약이 없는 경우: 임대인이 손해배상이나 잔여 월세를 청구할 수 있다고 알려져 있어, 실제 공실 기간이 쟁점이 됩니다.
민법 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 다만 대법원 2022. 7. 21. 전원합의체 판결(2018다248855)은 위약벌이면 감액 대상이 아니라고 봤습니다. 내 조항이 어느 쪽인지는 개별 판단이 필요해 법률 상담이 따릅니다.
👉 다음 글: 전세 묵시적 갱신 해지 통보 방법 시기, 3개월 효력
3개월 통지가 통하는 경우
묵시적 갱신(만료 전 양쪽이 아무 말 없어 자동 연장)된 계약이면 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 쓴 뒤 갱신된 계약도 제6조의3 제4항에 따라 같은 방식으로 알려져 있습니다.
임대차계약 중도해지 3개월 계산은 계약 만료일이 아니라 통지 도달일이 기준입니다. 2026년 10월 20일에 도달했다면 2027년 1월 20일 무렵입니다. 이 기간 월세는 내야 하므로, 월세 50만 원이면 3개월 150만 원이 듭니다.
한계가 둘 있습니다. 첫째, 기간이 남은 일반 계약에는 이 규정이 맞지 않아 임대인 동의(합의)가 필요합니다. 둘째, 전화만 하면 도달을 입증하기 어려워 내용증명 같은 증거가 남는 방식이 권해집니다.
상황마다 쓰는 말이 달라 헷갈리기 쉽습니다. 보증금 반환 시기, 월세 연체 여부, 공실 기간, 중개보수 부담, 관리비 정산은 모두 합의 때 따로 정해야 할 항목입니다.
| 내 상황 | 해지 근거 | 비용 기준 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 후 | 제6조의2 통지 | 통지 후 3개월간 월세 |
| 갱신요구권 사용 후 | 제6조의3 제4항 | 통지 후 3개월간 월세 |
| 기간 남음+특약 있음 | 임대인 합의 | 특약 문구(N개월치, 보증금 %) |
| 기간 남음+특약 없음 | 임대인 합의 | 실손해(공실 월세 등) 협의 |
※ 2026년 10월 20일 확인, 국가법령정보센터 법령 및 법률 해설 자료 기준. 개인별 적용은 법원·법률구조기관 확인이 필요합니다.
합의서 작성 순서
임대차계약 중도해지하는 법은 서면 합의가 가장 안전합니다. 임대차계약 중도해지 합의서에 아래 순서로 숫자를 적어 두면 분쟁이 줄어듭니다.
- 특약 조항 문구와 월세·관리비 금액을 계약서에서 확인합니다.
- 임대인에게 퇴실 희망일을 서면(문자·내용증명)으로 알립니다.
- 위약금 액수와 감면 조건을 협의합니다. 임대인 동의로 새 세입자를 구해 공실이 없으면 면제나 감액이 가능하다는 설명이 있으나, 임대인이 거부할 수도 있습니다.
- 퇴실일, 보증금 반환일, 관리비·공과금 정산을 합의서에 넣고 양쪽이 서명합니다.
위약금이 너무 많다고 느껴지면
민법 제398조 제2항의 감액 규정을 근거로 협의하는 방법이 있습니다. 부당히 과다한지는 법원이 판단하므로 금액 자체보다 임대인의 실제 손해(공실 기간)와 비교하게 됩니다.
자주 묻는 질문
문자로 해지 통보해도 되나요?
효력은 임대인에게 도달해야 생기므로 도달 사실을 증명할 수 있어야 합니다. 문자만으로는 다툼이 생길 수 있어 내용증명을 함께 쓰는 방법이 있습니다.
월세를 밀렸는데 3개월 통지를 쓸 수 있나요?
상황에 따라 다릅니다. 월세를 2회 이상 연체하면 임대인이 해지를 거부할 수 있다는 설명이 있어, 연체분 정산을 먼저 합의하는 편이 안전합니다.
특약 문구, 갱신 여부, 통지 도달일 세 가지만 확인하면 위약금은 대부분 숫자로 계산됩니다. 금액이 크거나 임대인과 이견이 크면 계약서 사본을 들고 법률 상담을 받는 방법이 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법, 민법 제398조(배상액의 예정) 해설, 2026년 10월 20일 확인
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