보증금 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이면서 보증금과 집주인 빚의 합이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입조건의 핵심은 이 두 줄이고, 2026년 10월 기준 공식 안내에도 같은 기준이 적용됩니다. 중개사에게 "근저당이 많아서 어렵다"는 말을 들은 전세 세입자라면 아래 계산부터 해 보면 됩니다.
순서는 가입조건 표, 근저당이 있는 집의 계산 예시, 신청 순서와 거절됐을 때 대안입니다. 금액·기간 같은 세부 수치는 계약 시점에 따라 달라질 수 있어 신청 전 HUG 상품 안내로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
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전세보증보험 가입조건
HUG의 전세보증금반환보증은 전세계약서상 임차인이면 신청할 수 있습니다. 개인뿐 아니라 법인·외국인도 가입 대상으로 안내됩니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 5억 원 이하 |
| 금융 비율 | 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% |
| 신청기한 | 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과 전 |
| 대상 주택 | 아파트, 다가구·다세대·연립, 주거용 오피스텔 등 |
| 보증료율 | HUG 안내 기준 연 0.097%부터, 조건별로 다름 |
※ 2026년 10월 기준, 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품 안내.
90% 기준은 2024년 1월 1일부터 적용된 담보인정비율로, 그 전의 100%에서 낮아졌습니다. 신청 가능한 기간은 전세보증보험 가입조건 중 가장 많이 놓치는 부분이라, 계약서에 적힌 잔금일을 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
근저당 많은 집 계산법
보증금과 근저당 합계가 주택가격의 90% 이하이면 통과하고, 넘으면 거절될 수 있습니다. 주택가격은 집주인이 말한 시세가 아니라 HUG가 인정하는 가격이라는 점이 변수입니다.
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계산 예시입니다(가정: HUG 인정 주택가격 4억 원, 선순위 근저당 채권최고액 1억 6천만 원).
- 4억 원 × 90% = 3억 6천만 원
- 3억 6천만 원 − 1억 6천만 원 = 2억 원
- 보증금이 2억 원 이하이면 가입 가능, 2억 5천만 원이면 한도 초과
보증료는 가정을 두고 어림할 수 있습니다. 보증금 2억 원 × 연 0.1%(가정) = 연 약 20만 원이며, 실제 요율은 주택 종류와 계약기간에 따라 달라 신청 화면의 보증료 계산 결과가 기준입니다.
선순위채권에는 근저당 외에 앞선 임차인의 보증금도 들어갑니다. 등기부등본 갑구·을구와 확정일자 부여 현황을 함께 보고, 전입신고가 늦어진 집은 신청기한의 시작일이 뒤로 밀린다는 점도 기억해 둡니다.
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신청 순서와 대안 창구
신청은 계약서·신분증을 준비한 뒤 HUG 홈페이지 또는 앱에서 진행하는 흐름입니다. 심사에서 보증한도, 선순위채권, 임대인 정보가 확인됩니다.
- 전세계약서, 잔금 영수 내역, 주민등록등본(전입신고 확인)을 준비합니다.
- HUG 전세보증금반환보증 안내 페이지에서 신청 메뉴로 들어갑니다.
- 주소와 보증금을 입력해 가입 가능 여부와 보증료를 확인합니다.
- 보증료를 납부하면 보증서가 발급됩니다.
HUG에서 거절되면 한국주택금융공사(HF)나 서울보증(SGI)처럼 한도·심사 기준이 다른 기관이 대안이 됩니다. 이 제도는 임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 때를 대비하는 것이어서, 신청기한이 지났거나 90% 기준을 넘는 집에는 맞지 않습니다. 세부 기준은 개인 상황과 계약 조건에 따라 달라지므로 최종 가입 여부는 각 기관 심사로 확정됩니다.
월세가 섞인 계약도 되나요?
상품 안내에서 확인한 범위는 전세계약 기준입니다. 반전세나 월세 혼합 계약은 대상 여부가 계약 형태에 따라 갈릴 수 있어 HUG 고객센터나 상품 안내에서 먼저 확인하는 편이 낫습니다.
잔금일 뒤 몇 달 지났는데 늦었나요?
계약기간의 절반이 지나지 않았다면 아직 신청할 수 있습니다. 2년 계약이라면 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 1년이 되기 전까지입니다.
보증 한도와 요율은 해마다 손질되는 편이라, 계약서에 도장을 찍기 전에 가입 가능 여부를 먼저 조회해 두면 계약 조건을 조율할 여지가 남습니다.
공식 사이트에서 확인출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요, 한국주택금융공사 일반전세지킴보증, 2026년 10월 4일 확인
